Договоры долевого участия в строительстве

Проверку добросовестности застройщика, с которым Вы планируете заключить предлагаемый Вам договор, Вы можете осуществить, в том числе, обратившись в Комитет по строительству Санкт-Петербурга лично или в электронной форме:     

https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/dolevoe-stroitelstvo/

Также правовую помощь по вопросам заключения договоров долевого участия в строительстве, а также предлагаемых Вам договоров, подменяющих собой ДДУ, Вы можете получить на консультации адвоката, который ответит на все интересующие Вас вопросы.

Для информации:

Вашему вниманию представлены нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о требованиях к застройщику, договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, основаниях для расторжения договора; взыскания неустоек, убытков, компенсации морального вреда и пр.

         Приведенная ниже информация не является исчерпывающей и достаточной для заключения Вами договора долевого участия строительстве многоквартирного дома, необходима комплексная проверка Застройщика, предоставляемых им документов и информации на соответствие законодательству Российской Федерации.

        Данные о Застройщике должны содержать сведения:

 1) о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

 2) о государственной регистрации застройщика;

 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;

 5) о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства;

 6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

 7) о праве на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома.

 Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

 1) учредительные документы застройщика;

 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

Застройщик представляет документы, указанные выше в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Указанные документы не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

 В соответствии с ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено ФЗ № 214 .

Договор должен содержать:

 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе:

          -  план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения,

    - местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

      - назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

 4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

 6) в отношении объектов социальной инфраструктуры действуют правила, предусмотренные частью 1, 5 статьи 18.1 ФЗ № 214.

 Указанные выше условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

 При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

 С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств граждан возможно при соблюдении следующих условий (п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, 19 Закона N 214-ФЗ; ст. 6 Закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ):

  1) получено разрешение на строительство соответствующего объекта недвижимости;

 2) проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена на официальном сайте застройщика;

3) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

 4) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

 5) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

 6) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости его активов;

 7) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и лица, которое ведет бухучет, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве необходимо ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте застройщика, в том числе о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям, а также с проектом договора участия в долевом строительстве, используемым застройщиком (ч. 2 ст. 3.1, п. п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

 В соответствии с ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

 Согласно ст. 7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

 В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

 2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

  В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

 Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

 Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

 Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

 Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

 Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

  Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

 - если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;

 - застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;

 - существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.

 В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

 - прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

 - существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;

 - изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

 - наличия иных оснований, установленных законом или договором.

   Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

 

Если застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

 Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).

 Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

 В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

 

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

 При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

 - продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;

 - обман потребителей;

 - нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;

- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

 - невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

НовостиВсе новости
Новости
10.12.2016

http://www.vsrf.ru/

http://www.ksrf.ru/ru/Pages/default.aspx

http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru/

https://rg.ru/

http://mka-spb.ru/ 

Предлагается расширить возможности адвокатов по сбору доказательств
11.05.2015

В Госдуму внесен законопроект, наказывающий чиновников за игнорирование адвокатских запросов. Предполагается, что подобная мера позволит защитникам бороться на равных с обвинением: ведь у адвокатов появятся особые возможности в сборе доказательств невиновности граждан.

Инициатором проекта стал один из сенаторов. Он предлагает штрафовать промолчавших начальников на сумму до 10 тысяч рублей. Если кому-то покажется мало и он промолчит во второй раз, штрафные ставки могут вырасти до 30 тысяч рублей. А срок на ответ адвокату сокращается до 10 дней.

Работодателей обяжут письменно объяснять отказ в трудоустройстве
05.05.2015

Работодатели будут обязаны объяснять претендентам причину отказа в приеме на работу в течение семи дней. Причем, в письменном виде. Правительство поддержало инициативу депутата Госдумы Дмитрия Савельева. На сайте кабмина опубликован положительный отзыв на законопроект.

Дело в том, что в действующей редакции Трудового кодекса отсутствует срок, в течение которого работодатели должны уведомить потенциальных сотрудников от отказе, а это может повлечь за собой нарушение трудовых прав работников и злоупотребления со стороны работодателей, соглашаются в правительстве.

"Таким образом, законопроект направлен на защиту прав граждан при заключении трудового договора, а также на совершенствование трудового законодательства", - отмечается на сайте кабмина.

По словам экспертов, отказ в приеме на работу - распространенное явление. Иногда кандидат после собеседования с работодателем сам понимает, что не подходит, а иногда сталкивается с необоснованным  отказом. И при этом может настоять в суде на своем праве занять вакантную должность в штатном расписании именно у данного работодателя.

Отсутствие же письменного отказа, какого-либо подтверждения факта, что гражданин обращался к данному работодателю при поиске работы, лишает судебного разбирательства.

Депутаты предложили усложнить процедуру оформления ОСАГО
05.05.2015

Российским автомобилистам могут усложнить процедуру оформления ОСАГО. В закон хотят вернуть норму, по которой заключить договор обязательного страхования автовладельцы смогут только, предоставив квитанцию об уплате транспортного налога или справку из ФНС об отсутствии долга. Такая инициатива поступила на рассмотрение Госдумы.

Авторы поправок - депутаты Воронежской областной думы - поясняют, что многие регионы испытывают проблемы со сбором транспортного налога. Доля таких платежей в бюджеты субъектов  каждый год снижается, тогда как количество транспорта, регистрируемого в ГИБДД, наоборот растет.